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9大买房注意事项

买房投资是其中一项较容易累积财富的选择,但是我们都知道,买房容易维持难,想赚钱其实就是要学会如何正确处理风险。这里与大家分享我的9大买房注意事项。
9大买房注意事项

买房时注意的事项

不管是房子或者房子,都有一定的难度咨询正确的中介人可以为我们带来极大方便

但是我们却少有与中介人接触的经验原因很简单,因为大多数的我们都只买一次房子和需要供期长达35年

那么,要如何寻找正确的中介人呢? 查看我之前有谈过的文章 7 clues to spot a reliable property agent.

除了咨询对的中介人,这里和大家分享9大买房注意事项,这样也可以自己多了解一点。

少点道听途说没根据的

买房子的我们极为可能是第一次的开始,就如我当初一样,身边的朋友的建议就是 “别听信 agent” , 他们会为了卖你而 “不折手段”。

结果我失去了一个相对于 “较好” 的房子。(第一间)

与其 “一根竹子打翻全部”,倒不如深入探讨如何正确购买我们的第一间房子。

许多买家都是第一次成为买家,但是卖家却是有了第二套房子或更多的经验才出售他们的房子,简单的对比下,卖家的经验自然的比较多了。

我也曾经分享过 更有效的快速出租您的房子,内容有提到一些技巧如何以很便宜的维修达到高额的回报。

也就是说,很有可能大多数的房子出售已经做好了一样的 “价值提升” 工作。

最要紧的还是我们自己难得的经验,而买房子的经验是可以说最昂贵的,因为很多人一辈子就买一个。

所以找对的地产中介人是可以省下很多冤枉钱和时间,因为他们差不多每一天都和买卖房子的交易扯上 “关系”。

那么要怎么找到好的房地产经纪人呢? 7 tips to spot a reliable property agent.

1. 裂痕及倾斜角度

在卖家的经验而言,很有可能大多数的房子出售已经做好了一样的 “价值提升” 工作。

我们务必要注意房子的裂痕以及倾斜角度,这些小细节是重要的环节,能让我们多少了解房子的实际情况。

想要修复因土地松弛而导致的裂痕? 基本上是无法修复的,还必须重新打过地基或等等工作,从基层开始,所以这个费用比较起来还可能比买了便宜更昂贵。

尤其是一些房子在价格方面给了大大的折扣,哪知道却要付上更难解决的问题,甚至是金钱无法解决的地陷问题。

2. 前业主的名单表

买房子前先弄个前业主名单,做个产业搜寻 Geran/Title Search 是必须的。 

在我国很多人都忽略了这一部分,认为律师所在我们还没定制买卖合约(Sales And Purchase Agreement)前会帮我们检查了,就把那 RM 100 令吉省下来了。

是的,律师会帮我们确认 title 里的业主是否被 冻结 (caveat),但是他们却无义务通知你这房子已经是过了多少手和转交的时间是否太过频密。

为什么我们需要知道呢? 这可是可以避免被快速买卖脱手后谋取利润或甚至因为每一个前买家都发现了不可高人的负面影响而想要把他快快的脱手。

1年里转手超过2次都不正常,因为除了房地产的价格需要把有关房地产买卖的费用概过,不然就是亏钱的买卖,您会要亏钱卖您刚买的屋子吗?

答案是个很明确的 “不可能”, 除非有些什么不能解决的问题。

3. 新漆的隐藏事项

这是很现实的一项考虑,房子都要卖了还需要弄上新的油漆吗?新的买家如果不喜欢新漆的颜色那不就 “吃力不讨好了”?

答案是需要的,为了让买家对房子的感觉更舒服和更安全,油漆是最便宜的房子【增值工作】。

以我在地产界里7年的经验,事实证明了刚上新漆的房子更容易卖,甚至是多了几万块钱的比例,而油漆只需要几千块钱。

买家更容易接受 “美美的房子” 而不是 “便宜一点的房子”,同样的道理,如果新漆是为了隐藏 “漏水”,“裂痕” 或是 “气味” 等等的问题,那后果可是得不偿失。

还以为新漆带来的优越感和 “家的感觉”,价格还很合理,结果买了个 “问题”,所以务必更详细的检查。

当然,也会有很多房子是没问题的,就只为了要更好的增值所以上了新漆才出售。 尤其是 卖家/业主 有用到我的房地产销售服务。

我都会建议他们准备好增值的工作,这样我也更容易帮他们成功的出售。

4. 地面平衡及斜度

这个与第一个的倾斜角度和裂痕看似一样的问题,其实是比较不一样的,这是比较对准地面的平衡,尤其是厕所或阳台部分的水平斜度。

和裂痕和房子的倾斜角度没太大的关系,纯粹是较小型的工程而影响到水流不通或会积水的问题。

比较严重的情况会影响就是 “漏水” 了,严重积水导致水慢慢的渗透石灰而引起明显的水印甚至油漆脱落。

一个最小的厕所以40平方呎来说都要整千块钱来维修,所以这个也是不可忽略的一部分。

严重的情况下可能还要关闭好几个月等到水分干了才能正确的处理及维修,所以不是花几千块钱就能轻易的解决。

我个人的经验就有个顾客遇过等上了3个月多的时间,那厕所的水分才可见好转,表面才看得出他不再是【潮湿的】。

这样一来,总共用了4个月才好好的一次性维修。 这个也是第3次维修,因为之前还没找上我的维修都忽略了重要的一环。

这个市场就是太多的害群之马了,除了房地产经纪人,差不多每个行业都有类似的【黑市】,所以找解决方案还是需要有根据的。

5. 芬香剂掩盖事实

积水,漏水或没正确清洁的房子都会因长时间的导致房子有异味,或是有一种让人直接感觉到很久没人住的【鬼屋】

当然,市场上已经有很多 高科技 产品,其中一种最常见的当然是 芬香剂 啦,可以很有效的改善这些问题。

就连尸体的味道都有办法盖过,这是我卖过的一间房子,因为前业主的租客不负责任,没把它们养的猫一起带走,还用绳子绑起来,结果在我还没开门前就闻到尸体的味道了… 

这单位是卖给我的朋友的,他们知道有动物死过,可以接受,价钱方面也比较实惠,那时候才370千双层排屋。

为什么他们能接受呢?因为我已经帮 卖家/业主 处理好了,因为卖给自己的朋友和业主授权给我去处理,所以是一次性长久解决的方案,去味的同时还包含了消毒和清理干净。

还让他们观看房子三次,分一个月的时间去确认那味道是彻底的解决掉了。

话说,只是动物的尸体还好处理,可怕的是 不能接受的事情,是什么呢? 就异味的来源是 你我都不能接受的发生的 “恐怖”

所以,还是必须留意的。

6. 动听的音乐播放

这一切都是增值工作,让买家感受得到【家】是这样的,事实证明这样的房子价格更稳定和受欢迎。

也许你看房子的经验都没遇过业主准备类似工作,是很正常的哦,换句话说你可能还没买,因为少了这一切的准备工作,看来看去都没得到满意的单位,也是正常不过啦。

不是有这些准备工作的都是不好的房子哦!别误会,只是我们要避免不必要的伤害啊。

那么音乐可以隐藏什么呢?我本身经验过最常见的是不可避免的隔音问题,尤其是靠近大路的,车辆的声音是24小时的。

看房子的时候不会意识到这问题,买了之后难以入睡才知道事态严重啊… 

当然不是不能解决的,好的窗门可以达到好的隔音效果,把门窗关好就没问题啦,如果真的遇上了,不妨质询我要怎样解决。

7. 拒观察指定位置

当我们了解观察的重要性后自然的了解观察的目的,那么如果业主或租客给了某些原因不让观察,这很直接的说明了肯定有问题啊。

当然有其他能让你心服的条件还是可以接受的,只不过万一这心服的条件不能解决掉被拒观察的问题的时候已经迟了。

这也是很现实和为什么银行拍卖那些未还款的房子往往会比较低价,反而同样的屋子普通拍卖却能达到更好的价格。

非银行拍卖的屋子是可以观察房子的,更有确保 Vacant Possession 的保障。了解如何透过拍卖更有效的出售房子。

学会怎样去处理风险,而不是逃避风险而不买,很多情况下还是可以购买的。

甚至有一群投资家专门买这些拒观察的房子后花点钱维修后更好的价格转售/转租来谋利。

行行出状元

8. 免检查费用回扣

所以,要怎样更有经验去计算这一切免检查/拒观察的折扣呢?

可以使用自己目前住的家,在把想做和处理的装修费用大概算一下,再把这篇文章里有提到的问题都计算在内。

这样一来,所有的问题都能处理的情况下还可以接受,那么风险就已经是在掌握之中。

只要费用可以解决的问题基本上都不是什么大问题,更要小心的还是花点时间在附近探听房子的【故事】。

来回的算了一遍,也确认了没有什么 恐怖的事件 发生,买还是不买已经是更容易决定了。

再来,产业的运用方式和活动性的安排,如果成交后自己真的不喜欢,还可以做什么?

就如我最近租出去的一个单位,租金才RM 550 一个月,不到一个星期就租出去了,佣金也拿到了。

业主更是开心的,因为他们买的时候才5万块钱,就算现在也看得到有人成交了这房子11万块钱。

这样的屋子可赚钱了,只不过我本身是不可能要住这样的房子的,它的附近都堆满了垃圾,异味冲天,电梯没一架可用等等。

大环境更是让我的太太完全不想下车,但是还是有 月入 RM 550。

以投资的角度看,是很可观的收入,尤其是利用银行贷款「其他人的钱」达到0消费的现金流。

这就是租金还高过月供的投资啦,前提是要敢买才有赚哦。

9. 物业扩展合法性

最后,遇到了很喜欢的房子尤其是耗资过万的装修当然兴喜,问题是这些扩展合法吗?

当你买了之后在银行放款前有个步骤是不可避免的,那就是他方会派他们的估价师去帮你估价了,而这一切其实是在你已经签订了买卖人合同哦!

问题就会来了,如果被发现部分的扩展是不合法的,那就会被迫【还原】,而这一切的费用是必须自己承担的。

这样一来,非但没省下过万的装修费,可能还需要一笔费用去还原,还原后的价钱又不一样了,这肯定是雪上加霜。

这部分的问题其实不难分辨,要清楚的了解更多关于 common area / public area ,尤其是有 strata title 的更有严格要求外观不可扩展。

要更直接了解实际单位情况,可以聘用我代理 “买方”,而费用是成交后才会收的哦。

简单来讲就是所有的咨询费用等于免费。尤其是在槟城买房子,就算你跟一个没任何经验的经纪人买房,也是有佣金需要给的。

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